年収600万円で家はいくらまで買える？無理のない返済計画を解説

「年収600万円あれば、4,000万円台の家も現実的？」「物件を見ていると予算がどんどん上がってしまう…正しい予算の決め方を知りたい」「返済・教育費・老後資金、どうバランスを取ればいい？」

年収600万円になると住宅購入の選択肢が広がる分、予算の設定で迷う方も多くなります。

結論からお伝えすると、年収600万円の場合、無理なく買える家の目安は3,000万円〜3,800万円前後です。審査上は4,000万円以上借りられる可能性がありますが、それが家計の安定につながるかどうかは別の話です。住宅ローンの返済・維持費・教育費・老後資金をセットで考え、月々の住居関連コストが手取り収入の適正範囲に収まるかを軸に予算を設定することが重要です。

年収600万円で買える家の価格の目安

住宅購入の予算を決めるとき、「審査でいくら借りられるか」を出発点にすると予算が膨らみやすくなります。正しいアプローチは「手取り収入から住居費に使える金額を逆算する」ことです。

年収600万円の手取り月収は、所得税・住民税・社会保険料を差し引いて概ね月38万円〜41万円前後になることが多いです。

• 手取り月収：約39万円と仮定
• 住居費の上限（25%）：約97,500円
• 住居費の上限（28%）：約109,200円

月々の住宅ローン返済を9万5,000〜10万円に設定した場合、返済期間35年・金利1.5%の条件では借入額はおおよそ2,900万円〜3,100万円前後が目安になります。

頭金を用意できれば、購入できる物件の価格帯がさらに上がります。

※物件価格から頭金を引いた額が借入額。諸費用は別途必要。

年収600万円で頭金を500万円以上準備できれば、3,500万円前後の物件が月々9万円台の返済で手に入る計算になります。ただし、頭金を多く入れても諸費用の確保と手元の緊急予備資金の維持を最優先にすることが鉄則です。

頭金・諸費用・手元資金の配分を整理する

住宅購入の資金計画は「物件価格だけ」で考えると必ず漏れが生じます。頭金・諸費用・手元に残すべき緊急予備資金の3つをセットで考えることが重要です。

諸費用の目安を把握する

3,500万円の物件を購入する場合、新築なら105万〜175万円、中古なら175万〜280万円程度の諸費用が別途必要です。

自己資金の優先順位を明確にする

例えば自己資金が700万円ある場合の配分例を示します。

• 諸費用（3,500万円・新築の場合）：約130万〜170万円
• 緊急予備資金（手取り月収3〜6ヶ月分）：約120万〜240万円
• 頭金に回せる金額：残りの約290万〜450万円

頭金を最大化することよりも、購入後に手元資金がゼロにならないことを優先するという考え方が、家計を安定させるうえで正しいアプローチです。

住宅購入後の維持費と月々の住居費を試算する

住宅を購入した後は、住宅ローンの返済だけでなく毎年・毎月継続してかかる費用があります。これを加味して「月々の住居関連コスト全体」が手取り収入の適正範囲に収まるかを確認することが、無理のない返済計画の核心です。

物件タイプ別の月々住居費シミュレーション（借入額3,000万円・35年・1.5%）

新築戸建て（3,500万円の物件）の場合

• 住宅ローン返済：約91,300円
• 固定資産税の月割り：約12,000〜15,000円
• 修繕費の積み立て：約10,000〜15,000円
• 火災保険の月割り：約1,500〜2,000円
• 合計：約114,800〜123,300円

新築マンション（3,500万円の物件）の場合

• 住宅ローン返済：約91,300円
• 管理費・修繕積立金：約20,000〜30,000円
• 固定資産税の月割り：約8,000〜12,000円
• 火災保険の月割り：約1,200〜1,500円
• 合計：約120,500〜134,800円

手取り月収39万円に対して住居関連コストが月11〜13万円になると、住居費の割合は28〜33%となります。生活費・教育費・貯蓄を確保しながら返済を続けるには、住居費が手取り月収の30%以内に収まることが目安です。

返済計画と生活設計を同時に考える

子どもの教育費のピークを想定する

年収600万円帯では子育て世帯も多く、住宅ローンの返済期間（35年）と子どもの教育費ピーク（中高大学の8〜12年間）が重なることがほとんどです。

子どもが1人の場合、高校・大学在学の6〜7年間は年間100万〜200万円の教育費が発生することがあります。この時期に住宅ローンの返済が月10万円台に重なっていると、家計が著しく圧迫されます。教育費のピーク時期をシミュレーションしたうえで、月々の返済額が無理のない範囲かを事前に確認してください。

住宅ローン控除を資金計画に組み込む

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末ローン残高の一定割合が所得税・住民税から控除される制度です。年収600万円は控除の恩恵を受けやすい年収帯で、借入額が大きいほど控除額も大きくなります。ただし、住宅ローン控除の適用期間中（最長13年）は残高を大きく減らすと控除額も減るため、繰上返済は控除期間終了後のタイミングを軸に計画することが効率的です。

老後資金の積み立てを後回しにしない

住宅ローンの返済が月々の家計の重荷になると、老後資金の積み立て（iDeCo・NISAなど）を後回しにしてしまうケースがあります。しかし、iDeCoは拠出額が所得控除になるため、年収600万円では毎月の節税効果が大きく、住宅ローンとの両立メリットがあります。月々の返済額を抑えて老後資金の積み立て余裕を確保することも、長期の家計設計として重要な視点です。

よくある質問

年収600万円で4,000万円の家は買えますか？

審査上は借りられる可能性がある金融機関もありますが、月々の返済額が12万円台になり、マンションであれば管理費・修繕積立金と合わせて住居費が月14〜16万円を超えることがあります。手取り月収39万円の35〜40%が住居費に消える計算になり、教育費・老後資金・生活費を確保しながら長期返済を続けることは相当な余裕がない限り難しくなります。4,000万円台を目指す場合は頭金を多く準備して借入額を3,000万円前後に抑えることを検討してください。

年収600万円で新築戸建てと中古戸建て、どちらが向いていますか？

月々の住居費を抑えたい場合は、物件価格が低い中古戸建てが有利です。ただし、中古戸建てはリフォーム費用（設備の更新・耐震補強など）が発生することがあり、物件価格＋リフォーム費用のトータルで新築と比較することが重要です。新築は物件価格が高い反面、当初の修繕費がかかりにくく、住宅ローン控除の適用条件も満たしやすい利点があります。エリア・家族構成・将来の売却も含めてトータルで判断してください。

年収600万円で住宅購入に向けた貯蓄の目安はいくらですか？

一般的には諸費用（物件価格の3〜8%）＋緊急予備資金（手取り月収3〜6ヶ月分）＋頭金の合計を用意することが理想です。3,500万円の物件（新築）を購入する場合、諸費用130〜175万円＋緊急予備資金120〜240万円を確保したうえで、残りを頭金に充てることになります。最低でも400万〜600万円の自己資金を確保してから購入を検討することが現実的な目安です。

繰上返済はどのタイミングで行うのが得ですか？

住宅ローン控除の適用期間（最長13年）が終了した後のタイミングが有利です。控除期間中は残高を減らすと控除額も減るため、繰上返済の利息削減効果を控除の損失が一部相殺することがあります。控除期間終了後に期間短縮型の繰上返済を行うと、利息削減効果が最も大きくなります。余剰資金が出た場合は、まずiDeCo・NISAへの積み立てと繰上返済のどちらが家計全体にとって有利かを比較検討することをおすすめします。

まとめ

年収600万円で無理なく買える家の目安は3,000万円〜3,800万円前後です。審査上は4,000万円以上借りられることもありますが、維持費・教育費・老後資金との両立を考えると、月々の住居関連コストが手取り月収の30%以内に収まる借入額が「本当に無理のない予算」です。

「いくらの家を買うべきか」という問いへの答えは、住宅ローンのシミュレーションだけでなく、購入後20〜30年間の家計全体を見通すことで初めて見えてきます。まずは月々の手取り収入・生活費・教育費・貯蓄目標を書き出して、住居費に使える金額を具体的に把握することから始めてみましょう。住宅ローンの一括比較サービスや返済シミュレーションを活用すれば、借入額・金利・返済期間を変えながら月々返済額を手軽に確認できます。