中古住宅の諸費用はいくら？購入前に知るべき費用を解説

「中古住宅は新築より安く買えそうだけれど、諸費用はいくら必要？」
「仲介手数料や税金を含めると、結局いくら用意すればいいの？」
「物件価格だけ見て購入を決めて大丈夫？」

中古住宅の購入を検討していると、このような疑問を持つ方は少なくありません。

結論からいうと、中古住宅の諸費用は物件価格の6〜10％程度を目安に考えておくと安心です。たとえば2,500万円の中古住宅なら150万〜250万円程度、3,000万円の中古住宅なら180万〜300万円程度の諸費用を見込んでおくイメージです。

ただし、中古住宅では仲介手数料が発生しやすく、築年数やリフォームの有無によって購入後の費用も変わります。物件価格だけで判断せず、仲介手数料・税金・住宅ローン費用・修繕費まで含めて資金計画を立てることが大切です。

中古住宅の諸費用は物件価格の6〜10％程度が目安

中古住宅を購入する際は、物件価格とは別にさまざまな諸費用がかかります。

諸費用とは、売買契約・登記・住宅ローン・保険・税金などにかかる費用のことです。住宅購入では物件価格ばかりに目が向きがちですが、実際には購入手続きの中でまとまった現金が必要になる場面があります。

中古住宅の諸費用は、一般的に物件価格の6〜10％程度が目安とされています。新築マンションなどと比べて高めになりやすい理由は、仲介会社を通して購入するケースが多く、仲介手数料が発生しやすいためです。

国土交通省の「住宅市場動向調査」では、既存住宅を取得した世帯の購入実態や資金調達の状況が調査されています。中古住宅は新築住宅より物件価格を抑えやすい一方で、購入時の諸費用やリフォーム費用まで含めて考える必要があります。

また、住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」でも、中古戸建てや中古マンションの利用状況が集計されており、中古住宅を住宅ローンで購入する人は一定数います。住宅ローンを使う場合は、物件価格だけでなくローン関連費用も資金計画に入れておきましょう。

中古住宅の諸費用の主な内訳

中古住宅の諸費用には、契約時にかかるもの、引き渡し時にかかるもの、購入後に請求されるものがあります。

主な内訳を整理すると以下の通りです。

仲介手数料

中古住宅で大きな割合を占めやすいのが仲介手数料です。

中古住宅は、不動産会社が売主と買主の間に入って取引を進める「仲介」の形で販売されることが多くあります。この場合、買主は不動産会社へ仲介手数料を支払います。

仲介手数料には宅地建物取引業法上の上限があります。物件価格が400万円を超える場合、一般的には「物件価格の3％＋6万円」に消費税を加えた金額が上限として使われます。

たとえば3,000万円の中古住宅では、仲介手数料の上限は約105万円前後になる計算です。諸費用の中でも大きな金額になるため、購入前に必ず確認しておきましょう。

印紙税

売買契約書や住宅ローン契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。

印紙税は契約書に収入印紙を貼る形で納める税金です。金額は契約内容によって変わるため、契約前に不動産会社や金融機関へ確認しておくと安心です。

登記費用

中古住宅を購入すると、所有者を売主から買主へ変更するための所有権移転登記が必要です。

また、住宅ローンを利用する場合は、金融機関が担保権を設定する抵当権設定登記も行います。登記費用には登録免許税と司法書士報酬が含まれます。

登録免許税は法律で定められた税金で、司法書士報酬は依頼先によって異なります。

住宅ローン関連費用

住宅ローンを利用する場合は、金融機関への事務手数料や保証料がかかることがあります。

住宅ローン事務手数料には、数万円程度の定額型と、借入額に対して一定割合でかかる定率型があります。定率型の場合、借入額が大きいほど費用も増えます。

保証料については、必要な金融機関もあれば、保証料なしで事務手数料が高めに設定されている金融機関もあります。

全国銀行協会などの金融機関関連情報でも、住宅ローンは金利だけでなく手数料や保証料なども含めて比較することが重要とされています。

火災保険料・地震保険料

住宅ローンを利用する場合、火災保険への加入を求められることが一般的です。

中古戸建ての場合は建物構造や築年数、補償内容によって保険料が変わります。中古マンションでは専有部分を対象にした火災保険を検討することになります。

地震保険は火災保険とセットで加入する保険です。地震・噴火・津波による損害に備えるための保険で、地域や建物構造によって保険料が異なります。

固定資産税等の精算金

中古住宅では、引き渡し日を基準に固定資産税や都市計画税を売主と買主で日割り精算するのが一般的です。

固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に課税されますが、実務上は引き渡し日以降の分を買主が負担する形で精算されることがあります。

見積書に「固定資産税等精算金」と記載されている場合は、その内容を確認しましょう。

新築住宅より中古住宅の諸費用が高くなりやすい理由

中古住宅は物件価格を抑えやすい一方で、諸費用の割合は新築より高めになることがあります。

主な理由は以下の通りです。

中古住宅の魅力は、同じエリアでも新築より購入価格を抑えやすいことです。

しかし、購入直後にリフォームが必要だったり、設備交換が近かったりすると、結果的に初期費用が大きくなる場合があります。

たとえば、キッチンや浴室、給湯器、外壁、屋根などは年数が経つほど修繕・交換の必要性が高まります。中古住宅を選ぶ際は、物件価格だけでなく「購入後すぐにいくらかかるか」を確認することが重要です。

中古住宅購入で見落としやすい追加費用

中古住宅の資金計画では、諸費用以外にも見落としやすい費用があります。

リフォーム・リノベーション費用

中古住宅では、入居前にリフォームを行うケースがあります。

壁紙の張り替えやハウスクリーニング程度であれば比較的少額で済むこともありますが、水回り交換や間取り変更を伴うリノベーションでは大きな費用がかかります。

主なリフォーム項目は以下の通りです。

• 壁紙・床材の張り替え
• キッチン交換
• 浴室交換
• トイレ交換
• 洗面台交換
• 給湯器交換
• 外壁・屋根の補修
• 断熱改修

中古戸建てでは、建物全体の状態によって修繕費が大きく変わります。購入前に建物状況調査を検討するのも一つの方法です。

国土交通省の「住宅市場動向調査」でも、既存住宅に関する調査項目としてインスペクションや瑕疵保険の状況が扱われています。中古住宅では、価格だけでなく建物状態を確認する視点が重要です。

引っ越し費用・家具家電費用

引っ越し費用や家具・家電の購入費も忘れやすい費用です。

特に賃貸から持ち家へ住み替える場合、部屋数が増えることでカーテン、照明、エアコン、収納家具などを新たに購入する必要が出てくることがあります。

中古マンションの管理費・修繕積立金

中古マンションを購入する場合は、毎月の住宅ローン返済とは別に管理費・修繕積立金がかかります。

また、物件によっては修繕積立金が将来的に値上がりすることもあります。大規模修繕を控えているマンションでは、一時金が必要になる可能性もあるため、管理状況や長期修繕計画を確認しましょう。

中古住宅の諸費用を抑えるためのポイント

中古住宅の諸費用はゼロにはできませんが、事前確認や比較によって負担を抑えられる場合があります。

諸費用の見積もりを早めに出してもらう

気になる物件が見つかったら、物件価格だけでなく諸費用込みの総額を確認しましょう。

不動産会社に依頼すれば、概算の資金計画書を作成してもらえることが一般的です。

確認すべき項目は以下の通りです。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 住宅ローン関連費用
• 火災保険料
• 固定資産税等精算金
• 管理費・修繕積立金の精算金
• リフォーム費用

住宅ローンは金利だけで選ばない

住宅ローンを選ぶ際は金利だけでなく、事務手数料や保証料、団体信用生命保険の内容も確認しましょう。

金利が低く見えても、事務手数料が高い場合があります。反対に、金利は少し高くても初期費用を抑えやすい商品もあります。

住宅ローンを比較する際は、月々の返済額だけでなく、諸費用を含めた総支払額で見ることが大切です。

リフォーム費用を購入前に確認する

中古住宅を購入してから「思ったより修繕費がかかる」と気づくケースは避けたいところです。

購入前にリフォーム会社へ見積もりを依頼したり、建物状況調査を検討したりすることで、入居後の費用を把握しやすくなります。

手元資金を残しておく

諸費用や頭金に貯金を使い切るのは危険です。

総務省統計局の「家計調査」は、家計の収入・支出や貯蓄・負債などを把握するために継続的に実施されています。住宅購入後も生活費や教育費、車の維持費、医療費などは続くため、住宅購入時点で手元資金を残しておくことが重要です。

よくある質問

中古住宅の諸費用は現金で用意する必要がありますか？

諸費用の一部は住宅ローンに含められる場合がありますが、金融機関や費用項目によって扱いが異なります。契約時に現金が必要になる費用もあるため、自己資金をある程度用意しておくと安心です。

中古住宅の仲介手数料は必ずかかりますか？

不動産会社の仲介で購入する場合は、仲介手数料が発生することが一般的です。一方で、売主が不動産会社で直接販売している物件では、仲介手数料が不要なケースもあります。

中古住宅の諸費用は新築より高いですか？

中古住宅は仲介手数料が発生しやすいため、諸費用の割合が新築より高めになることがあります。ただし、物件価格自体は新築より抑えやすい傾向があるため、総額で比較することが大切です。

リフォーム費用も住宅ローンに含められますか？

金融機関やローン商品によっては、リフォーム費用を含めて借りられる場合があります。ただし、対象工事や借入条件が決まっていることが多いため、事前に金融機関へ確認しましょう。

まとめ

中古住宅の諸費用は、物件価格の6〜10％程度を目安に考えておくと安心です。

特に中古住宅では、仲介手数料、登記費用、住宅ローン関連費用、火災保険料、固定資産税等の精算金など、物件価格以外にも多くの費用が発生します。

さらに、築年数や建物状態によってはリフォーム費用や修繕費も必要になります。

中古住宅は新築より価格を抑えやすい魅力がありますが、購入後の維持費まで含めて考えなければ、家計に負担がかかる可能性があります。

気になる物件が見つかったら、まずは物件価格だけでなく、諸費用込みの総額と購入後にかかる費用を確認しましょう。そのうえで、無理のない住宅ローン返済額と手元資金のバランスを見ながら、安心して購入できる中古住宅を選ぶことが大切です。