フラット35と銀行ローンはどっちがいい？違いを比較

「フラット35と銀行の住宅ローン、結局どっちを選べばいいの?」と迷っている方は多いのではないでしょうか。どちらも住宅購入時によく比較される選択肢ですが、金利タイプや審査の考え方、団体信用生命保険の扱いなど、いくつかの点で違いがあります。

結論からお伝えすると、将来の返済額を確定させて安心感を重視したい人にはフラット35が向いており、当初の金利負担を抑えたい人や団信の保障内容を重視したい人には銀行の住宅ローンが向いている傾向があります。どちらが優れているというものではなく、自分の家計状況やライフプランに合わせて選ぶことが大切です。

フラット35と銀行ローン、どちらを選ぶべきか

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している全期間固定金利型の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利が確定するため、将来の金利上昇リスクを気にせず、返済計画を立てやすいことが特徴です。

一方、銀行が独自に提供する住宅ローンは、変動金利・固定金利・期間限定の固定金利など、選択肢が豊富にある点が特徴です。当初の金利をフラット35より低く設定している金融機関も多く、月々の返済負担を抑えやすい傾向があります。

フラット35と銀行ローンの違いを比較

両者の主な違いを表にまとめました。

団信とは、契約者に万が一のことがあった場合にローン残高が保険金で弁済される制度です。銀行ローンでは団信加入が必須とされる金融機関が多く、健康状態によっては審査に通らない場合もある点に注意が必要です。フラット35は団信への加入が任意とされているため、健康上の理由で銀行ローンの審査が難しい場合の選択肢として検討されることがあります。

審査の考え方の違い

銀行ローンの審査は、年収や勤続年数、雇用形態、他の借入状況など、金融機関が独自の基準で総合的に判断します。全国銀行協会の情報でも、審査基準は金融機関ごとに異なる考え方が採用されているとされています。

一方、フラット35は住宅金融支援機構が定める技術基準を物件が満たしている必要があり、個人の属性だけでなく物件そのものの基準も審査対象になる点が特徴です。住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」では、自営業者や勤続年数が短い人など、銀行ローンの審査に不安がある人が候補として検討する傾向がみられます。

返済額のイメージを比較する

金利タイプによって、月々の返済額のイメージは大きく変わります。同じ借入額・返済期間であっても、金利が変動するかどうかで将来の総返済額が変わる可能性がある点は押さえておきたいポイントです。

フラット35は借入時点で総返済額がほぼ確定するため、家計管理をしやすいというメリットがあります。一方、銀行ローンの変動金利は当初の返済額を抑えられる反面、将来の金利動向によって返済額が増える可能性がある点は理解しておく必要があります。

「借りられる額」で判断するのではなく、「将来にわたって無理なく返せる額」を基準に、金利タイプごとの返済シミュレーションを比較することが失敗を防ぐポイントです。

フラット35・銀行ローンそれぞれのメリット・デメリット

フラット35のメリット・デメリット

• メリット：返済額が完済まで変わらず、家計計画が立てやすい
• メリット：団信加入が任意のため、健康状態に不安がある人でも申し込みやすい場合がある
• デメリット：借入時の金利が変動金利より高めに設定される傾向がある
• デメリット：対象物件が住宅金融支援機構の定める技術基準を満たす必要がある

銀行ローンのメリット・デメリット

• メリット：変動金利であれば当初の返済負担を抑えやすい
• メリット：団信の保障内容（がん保障特約など）が充実している商品もある
• デメリット：金利が変動する場合、将来の返済額が増える可能性がある
• デメリット：健康状態によっては団信の審査が通らないことがある

自分に合った選び方のポイント

フラット35と銀行ローンのどちらを選ぶかは、次のような視点で検討するとよいでしょう。

• 将来の金利上昇リスクを避けたいか、当初の返済負担を抑えたいか
• 団信の加入条件や保障内容をどこまで重視するか
• 自営業・フリーランスなど、審査に不安がある働き方かどうか
• 長期的な家計の見通しをどれだけ重視するか

迷う場合は、フラット35と銀行の変動金利・固定金利それぞれで返済シミュレーションを行い、総返済額や月々の負担額を比較したうえで判断することをおすすめします。

よくある質問

フラット35は誰でも利用できますか?

年齢や年収などの基本的な条件に加えて、対象となる物件が住宅金融支援機構の定める技術基準を満たしている必要があります。新築・中古を問わず利用できますが、事前に基準を満たしているか確認することが大切です。

フラット35は銀行ローンより必ず金利が高いのですか?

フラット35は全期間固定金利のため、借入時点では変動金利より高めに設定される傾向がありますが、将来の金利上昇局面では結果的に総返済額が銀行の変動金利より少なくなる可能性もあります。一概にどちらが得とは言えないため、シミュレーションでの比較が重要です。

フラット35と銀行ローンを併用することはできますか?

金融機関や商品によっては、フラット35と銀行の住宅ローンを組み合わせて借り入れる方法が用意されている場合があります。取り扱いの有無や条件は金融機関によって異なるため、個別に確認することをおすすめします。

団信に加入できない場合、住宅ローンは組めませんか?

銀行ローンの多くは団信加入が必須ですが、健康状態によって加入が難しい場合は、団信加入が任意であるフラット35が選択肢になることがあります。また、引受基準緩和型の団信を用意している金融機関もあるため、複数の選択肢を比較検討するとよいでしょう。

まとめ

フラット35は将来の返済額を確定させたい人、銀行ローンは当初の返済負担を抑えたい人や団信の保障内容を重視したい人に選ばれやすい傾向があります。どちらにもメリット・デメリットがあるため、金利タイプだけでなく、審査基準や団信の条件も含めて比較することが失敗を防ぐポイントです。

まずはフラット35と銀行ローンの両方で返済シミュレーションを行い、自分の家計に合った選択肢を具体的に比較することから始めてみましょう。